Burbujas

Las principales crisis económicas se explican en muchos lados como producto de burbujas en la valuación de algún bien o categoría de bienes. La anatomía de una burbuja puede sintetizarse en 3 partes: cambio de condiciones, aceleración y quiebre.

Cambio de condiciones

El inicio de una burbuja se produce cuando la experiencia colectiva del mercado se ve alterada por alguna serie de factores que llevan a un cambio en el comportamiento. En el caso de la crisis Subprime, se puede identificar esos factores en: tasas de interés muy bajas por un período inusualmente prolongado, insentivos directos a créditos hipotecarios, inovación en productos financieros que trasladan riesgos y alejamiento de inversiones de riesgo (debido a las crisis .com y emergentes).

La forma básica de la etapa inicial es una atracción excesiva de inversión hacia un mercado determinado justificándose en factores nuevos.

Aceleración

La etapa de aceleración de una burbuja se carateriza por el concepto de retroalimentación (feedback). La idea es que el crecimiento inicial del mercado que quizás era justificable en las nuevas condiciones, se refuerza cuando el crecimiento económico de los actores lleva a reinversiones a través de apalancamiento (crédito). Como ejemplo en la crisis Subprime, muchas personas tomaron créditos hipotecarios usando sus casas como garantía con lo cual compraron  otros inmuebles, usando el excedente para consumo. El aumento de demanda en el mercado inmobiliario debido a todos los nuevos compradores, produjo un aumento de valor que permitió a los recientes inversores tomar nuevos prestamos, más caros, para seguir invirtiendo y gastando.

La característica de la etapa de aceleración es el crecimiento de todo tipo de crédito y especialmente la multiplicación de inversores en ese mercado específico: de repente pareciera que todos están haciendo mucha plata comerciando en ese mercado, lo cual ayuda a la retroalimentación.

Quiebre

En algún momento, la saturación del mercado produce que leves cambios en las condiciones (o incluso simple agotamiento) lleve a que el crecimiento del mercado se frene rápidamente. La falta de crecimiento lleva a que los tan ávidos buscadores de ganancias empiecen a buscar otros mercados más redituables. Y tarde o temprano, los precios empiezan a caer cuando la cantidad de actores tratando de salir crece, terminando en un caída brusca cuando los que se quedaron esperando a que las cosas mejoren se dan cuenta de su error y empiezan a buscar la salida en masa.

Burbujitas

Se puede observar en la historia de los últimos 20-30 años de la Argentina varias pequenias burbujas. Que yo recuerde puedo mencionar: video clubs, canchas de paddle, parripollos, pizzerias, taxis, estaciones de servicio. Ninguno de estos mercados fueron suficientemente grandes para como producir quiebres importantes en la economía. Para que ello ocurra es necesario un apalancamiento importante de los distintos actores económicos, que lleve a un crisis de crédito. Es por esto que muchas de las crisis importantes a nivel global empiezan en unos pocos mercados: inmuebles, valores, comodities (particularmente petróleo). En nuestro país es más común que las crisis económicas precipiten estallidos de burbujas a que burbujas produzcan una crisis económica.

Mercado inmobiliario argentino

Es mi parecer que el mercado de inmuebles de Argentina vive actualmente una burbuja.  Usando los conceptos anteriores, este es mi análisis:

Cambio de condiciones

La crisis de 2001 llevo a un quiebre importante en la forma de ahorro de la población. La pesificación de los depósitos llevaron a una parte importante de la población a tener particular temor a dejar dinero depositado y cualquier forma de inversión financiera como corolario. Esto reforzó una ya arraigada tradición de inversión en ladrillos, proveniente de los inmigrantes del siglo 20 (particularmente italianos y españoles).

En resumen, el cambio de condiciones se manifiesta en una valoración excesiva de inmuebles como forma de conservar valor, sumado a un mercado inicial depreciado (los precios de 2002 eran casi la mitad del promedio de la década anterior).

Aceleración

En los ultimos 8 años los inmuebles en la Argentina aumentaron a un promedio de 15% anual. Aunque los mayores aumentos se dieron en los primeros años y pueden atribuirse a una recuperación, los precios superaron en el 2006 los valores promedio de la decada del ‘90, que ya de por sí puede considerarse sobrevaluada (por sobreapreciación monetaria). Ahora superaron en 50% esos valores.

¿Es sostenible aumentos de 15% anual en dólares? Como referencia, en USA no llegaron a 15%, con aumentos interanuales de cerca de 10% en el techo de la burbuja (2005-2007). La inflación está disfrazando en nuestro país aumentos de precios absurdos en otras épocas.

También se puede apreciar como síntoma de aceleración la cantidad de personas que cada uno conoce que está comprando inmuebles como forma de ahorro o inversión.

Y como tercer indicativo, la tenaz ignorancia de valores históricos del mercado: mucha gente piensa que las propiedades siempre aumentan de valor. No hay que ir muy lejos en el tiempo para notar que eso está lejos de ser cierto. En 1977 los valores promedio rondaban 300 USD por m2; subieron hasta 1300 USD por m2 en 1981 para luego bajar a 400 en 1983. La desconsideración por estos factores históricos de variación es señal importante de aceleración.

Quiebre

No hay indicios de quiebre todavía. En el 2009 hubo una importante desaceleración de precios y ventas, pero este año parece recuperarse. Sin embargo, tomaría con cuidado inversión en inmuebles, ya que en un mercado tan acelerado, muchos factores externos pueden precipitar la caída. Algunos factores a tener en cuenta:

Aceleración inflacionaria: Con la inflación actual en más de 25% anual, la estabilidad económica del país es difícil. Históricamente inflación mayor al 10% y deuda externa total mayor a 50% (66% actualmente para Argentina), son un buen pronosticador de crisis. Aunque la situación actual del país es muy particular para hacer comparaciones, no es bueno ignorar tan fuerte correlación histórica.

Factores externos de demanda: gran parte de la bonanza económica argentina de los últimos 8 años proviene de un crecimiento en el consumo de bienes primarios por parte de China e India, principalmente soja. Teniendo en cuenta la incidencia de esto en el mercado inmobiliario, cualquier retracción en esta demanda puede ser detonante importante para el mercado inmobiliario.

Agotamiento: George Soros describe la etapa de quiebre de una burbuja como un sinceramiento. Los precios se alejan tanto de lo que es fundamentalmente razonable, que poco a poco la gente empieza a desconfiar.

Bajo esta perspectiva, es mi opinión que el sinceramiento hace rato que paso su momento. Cualquier comparativa con valor intrínseco del mercado inmobiliario argentino es alarmante: comparar precios promedios con ingresos, precios de  alquiler o con otros mercados inmobiliarios nos da valores ridículos. Esto me lleva a reforzar la idea de que gran parte de este crecimiento de precios se debe a falsas espectativas de conservación de valor y a especulación. Ambos factores que tenderían a exagerar el quiebre cuando el sinceramiento finalmente llegue.

Referencias:

Nouriel Roubini: Crisis Economics: A Crash Course in the Future of Finance

George Soros:

The Crash of 2008 and What it Means: The New Paradigm for Financial Markets

The Crisis of Global Capitalism: Open Society Endangered

http://dealbook.blogs.nytimes.com/2010/06/10/the-full-soros-speech-on-act-ii-of-the-crisis/

John Maynard Keynes: The General Theory of Employment, Interest and Money

Reporte Inmobiliario: http://www.reporteinmobiliario.com/

Los resultados posibles son:
- Perfecto equilibrio. Se logra despejar rápido el problema (en 2 años, por ejemplo), con mínima inflación (menos de 5% anual).
- Se quedan cortos. Se entra en una depresión. Sería una segunda versión de los ’30s (o un largo período, pero más tranquilo, como la década perdida de Japón).

- Se pasan de emisión monetaria, la inflación se dispara. Hyperinflación. Caos.

Estos resultados son aplicables a cada bloque monetario (USD y Euro principalmente, Yen en menor medida). Hasta ahora parece que EE.UU. optó por arriesgarse más a la inflación y Europa más a deflación. Supongo que por razones históricas, en EE.UU. se teme más una depresión que a inflación. En la zona Euro siempre fue prioritario el valor de la moneda, seguramente influenciado por la historia francesa y (principalmente) alemana de inflación en el período entre guerras.

Todavía está por verse si esta crisis tiene una segunda parte. Técnicamente, los mercados están en plena deliberación. El veredicto no tardará en llegar.

He comentado en otras ocasiones lo lamentable que encuentro este tipo de periodismo que poco tiene de verificable y nada de informativo; notas protegidas atrás del concepto de “opinión” en las cuales los autores juegan a dioses omnipresentes.

Me pregunto qué es lo que hace que prospere esta pobreza periodística. ¿Acaso somos incapaces de exigir periodismo y análisis real? ¿Es que realmente son los medios los que forman la demanda? Quizás es solo una falta de alternativa. Pero la popularidad de estos autores de opinión muestra que a la mayoría de la gente le fascina leer lo que le gustaría que sea, por más evidencia contraria que pueda existir; y que la falacia alimenta fácilmente la mente masiva. Cómo me gustaría que encontremos una píldora contra tan simple manipulación.

Acá la nota: http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=1289476

Esta vez escribo para alabar una nota de opinión escrita por uno de mis más frecuentes blancos de críticas, Carlos Pagni. Es una nota de análisis sobre la comparación que ha hecho la presidenta de la Argentina actual con la de 1910.

La nota: http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=1269043

Lo que destaco es la fundamentación en datos concretos y el buen análisis comparativo, aunque lamento que haya obviado algunos de los argumentos más fuertes de la postura que critica y me gustaría un poco de referencias a todo lo que enuncia. Pero es un buen comienzo.

Sobre las razones por las cuales la Argentina está comparativamente peor económicamente que en 1910, mi opinión personal es la siguiente: mientras que en EE.UU. se libró una guerra civil entre industrialistas y agropecuarios y en otras ex colonias lograron una cordial convivencia, en nuestro país hemos vivido una permanente guerra política entre estas dos posturas, lo cual nos ha llevado a estar avanzando y retrocediendo políticas, como en un gran juego de la oca.

Tenemos una oposición hegemonizada desde el pensamiento más conservador, que busca frenar, tensionar y desgastar. Y un oficialismo que intenta presentar el presente como lo máximo que se puede hacer. Nosotros no creemos ninguno de los dos escenarios. Queremos interpelar el presente y condicionar al Gobierno desde una perspectiva progresista para profundizar políticas distributivas. Pero también tenemos una mirada distinta a esa oposición, que cree que este es un gobierno contradictorio, con claroscuros, con cosas buenísimas y con cosas malísimas.

[...]

En la Argentina hay una demanda de blanco y negro. Parece ser que si sos oficialista tenés que defender todo, hasta lo indefendible. Y si sos opositor tenés que oponerte a todo, incluso hasta lo que está bien. Nosotros no encajamos en esa lógica. Estamos planteando una voz distinta, que tenga coherencia en relación a lo que uno piensa.

El resto de la entrevista: http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=1266121

Siguen tratando de ganar votos sin principios. De meter palos en la rueda a toda idea que no sea propia, por más buena que sea. Me pregunto si se darán cuenta alguna vez que esta forma de actuar deja a medio electorado afuera (aunque distintas mitades para cada caso). Me pregunto también si se darán cuenta tarde que no van a conseguir un seguimiento importante si se pelean con sus propios compañeros cada año, que es hipócrita hablar de institucionalidad cuando se es un vicepresidente opositor o que nadie piensa en un presidente que nunca dice lo que piensa y que siempre se muestra indeciso.

Cada vez es más difícil elegir entre los menos malos. Sin embargo, algo de luz se llega a distinguir. En gobernadores socialistas que logran hacer un buen gobierno, en intendentes que se tiran a una elección a pocos meses y salen bien parado con solo el boca a boca de buenas políticas, y en algunos viejos partidarios, que todavía muestran capacidad de buscar consenso y pensar en intentar pensar un futuro en el cual todos podamos estar de acuerdo y expresarlo alto y claro. Estas joyas que todavía tenemos en la política argentina, que votan leyes de acuerdo a principios en vez de negociar puestos y obras, parecen a mis ojos el germen de una nueva política que está destinada a cambiarle la cara al país. Quizás cuando todos escuchemos sus voces podamos tener verdaderas políticas de estado.

Espero que en algún momento nuestra sociedad aprenda a entender que no se puede redistribuir por decreto y de inmediato. Para que mejore el poder adquisitivo de los asalariados necesitamos estabilidad, seguridad jurídica y educación. La estabilidad y seguridad jurídica son la base para fundar emprendimientos que resuelvan las necesidades de la sociedad, requiriendo de personas capaces para hacerlo. Y la educación provee las capacidades necesarias, además de una vida más plena.

Mientras tanto seguiremos perdiendo las personas capacitadas que ven como nuestra sociedad paga más el juntarse y hacer quilombo que estar bien preparado para los desafíos y oportunidades. Bienvenidos a una nueva ola de fugas cerebrales.

En la vida política muchas veces el comportamiento es exactamente al revés. Muchos funcionarios juegan constantemente en el borde de lo legal y muy lejos de lo que la mayoría consideraría correcto. Muchas de las acciones del gobierno kirchnerista son discutiblemente legales pero brutalmente incorrectas, por lo menos en las formas. No mucho más correcto actúan algunos referentes de la oposición, como Cobos al mantenerse como vicepresidente sin realmente cumplir el rol.

Hace tiempo que nuestro país necesita que sus políticos vayan más allá de las leyes y adopten tradiciones de buen comportamiento que las sobrepasen. Como Washington, que teniendo permitido presentarse a un tercer mandato, prefirió no presentarse, inaugurando una larga tradición estadounidense. Si están constantemente buscándole la vuelta a las leyes, cada vez tendremos reglas más complicadas para evitar abusos, y nuestro país será cada vez más burocrático y desordenado.

Beatriz Sarlo hizo una nota del tema en La Nación hace un tiempo: http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=1223447. Fue bastante refrescante, teniendo en cuenta que la ética de los medios está bastante depreciada.

• La plata se crea principalmente como deuda
• La cantidad de plata se expande de acuerdo a la demanda de créditos
• Los bancos dan créditos en base a reservas mucho menores a lo que prestan (generalmente entre 5 y 10 veces)

Está bien explicado y desde un punto de vista más neutral      en http://www.newyorkfed.org/aboutthefed/fedpoint/fed45.html.

Almuerzo gratis

Una de las consecuencias de que los bancos presten plata muy por encima de sus reservas es que obtienen intereses en base a plata que no tienen. Algo que solo se permite a los bancos y que el resto de la sociedad paga. En el documento Creating new money exploran un sistema monetario diferente que atiende varias de las deficiencias del sistema fraccionario. Ahí es donde dice que los bancos están obteniendo un “almuerzo gratis” y que debería beneficiar a toda la sociedad.

Entender, no demonizar

El sistema monetario de reserva tiene una evolución y una razón de ser. Saber por qué existe y como llegó a ser así nos permite ver las deficiencias y tratar de mejorarlo. La demonización que se hace en películas como Zeitgeist no son buenas porque aliena a la gente que entiende mejor como funciona, que deben ser tenidas en cuenta para encontrar algo mejor. Termina separando a la gente entre los que creen ciegamente que todo lo que dice es verdad y que somos todos víctimas de una gran conspiración y los que saben que gran parte se exagera y descartan todo por no ser confiable.

Además lleva a la gente a fanatizarse en contra de un sistema sin tener ninguna idea de como mejorarlo. Reemplazar un sistema funcionando con nada siempre trae caos.

En otro post intentaré explicar por qué la parte más criticada (creación de dinero) del sistema fraccionario es esencial y por qué también es en parte causa de los problemas de inestabilidad actuales.