Con la crisis mundial de 2007-2008 ha reflotado la literatura que se dedica a diseccionar y explicar las razones de las crisis. De mi entender residual de la lectura de  algunas de las recientes publicaciones sale la siguiente explicación.

Burbujas

Las principales crisis económicas se explican en muchos lados como producto de burbujas en la valuación de algún bien o categoría de bienes. La anatomía de una burbuja puede sintetizarse en 3 partes: cambio de condiciones, aceleración y quiebre.

Cambio de condiciones

El inicio de una burbuja se produce cuando la experiencia colectiva del mercado se ve alterada por alguna serie de factores que llevan a un cambio en el comportamiento. En el caso de la crisis Subprime, se puede identificar esos factores en: tasas de interés muy bajas por un período inusualmente prolongado, insentivos directos a créditos hipotecarios, inovación en productos financieros que trasladan riesgos y alejamiento de inversiones de riesgo (debido a las crisis .com y emergentes).

La forma básica de la etapa inicial es una atracción excesiva de inversión hacia un mercado determinado justificándose en factores nuevos.

Aceleración

La etapa de aceleración de una burbuja se carateriza por el concepto de retroalimentación (feedback). La idea es que el crecimiento inicial del mercado que quizás era justificable en las nuevas condiciones, se refuerza cuando el crecimiento económico de los actores lleva a reinversiones a través de apalancamiento (crédito). Como ejemplo en la crisis Subprime, muchas personas tomaron créditos hipotecarios usando sus casas como garantía con lo cual compraron  otros inmuebles, usando el excedente para consumo. El aumento de demanda en el mercado inmobiliario debido a todos los nuevos compradores, produjo un aumento de valor que permitió a los recientes inversores tomar nuevos prestamos, más caros, para seguir invirtiendo y gastando.

La característica de la etapa de aceleración es el crecimiento de todo tipo de crédito y especialmente la multiplicación de inversores en ese mercado específico: de repente pareciera que todos están haciendo mucha plata comerciando en ese mercado, lo cual ayuda a la retroalimentación.

Quiebre

En algún momento, la saturación del mercado produce que leves cambios en las condiciones (o incluso simple agotamiento) lleve a que el crecimiento del mercado se frene rápidamente. La falta de crecimiento lleva a que los tan ávidos buscadores de ganancias empiecen a buscar otros mercados más redituables. Y tarde o temprano, los precios empiezan a caer cuando la cantidad de actores tratando de salir crece, terminando en un caída brusca cuando los que se quedaron esperando a que las cosas mejoren se dan cuenta de su error y empiezan a buscar la salida en masa.

Burbujitas

Se puede observar en la historia de los últimos 20-30 años de la Argentina varias pequenias burbujas. Que yo recuerde puedo mencionar: video clubs, canchas de paddle, parripollos, pizzerias, taxis, estaciones de servicio. Ninguno de estos mercados fueron suficientemente grandes para como producir quiebres importantes en la economía. Para que ello ocurra es necesario un apalancamiento importante de los distintos actores económicos, que lleve a un crisis de crédito. Es por esto que muchas de las crisis importantes a nivel global empiezan en unos pocos mercados: inmuebles, valores, comodities (particularmente petróleo). En nuestro país es más común que las crisis económicas precipiten estallidos de burbujas a que burbujas produzcan una crisis económica.

Mercado inmobiliario argentino

Es mi parecer que el mercado de inmuebles de Argentina vive actualmente una burbuja.  Usando los conceptos anteriores, este es mi análisis:

Cambio de condiciones

La crisis de 2001 llevo a un quiebre importante en la forma de ahorro de la población. La pesificación de los depósitos llevaron a una parte importante de la población a tener particular temor a dejar dinero depositado y cualquier forma de inversión financiera como corolario. Esto reforzó una ya arraigada tradición de inversión en ladrillos, proveniente de los inmigrantes del siglo 20 (particularmente italianos y españoles).

En resumen, el cambio de condiciones se manifiesta en una valoración excesiva de inmuebles como forma de conservar valor, sumado a un mercado inicial depreciado (los precios de 2002 eran casi la mitad del promedio de la década anterior).

Aceleración

En los ultimos 8 años los inmuebles en la Argentina aumentaron a un promedio de 15% anual. Aunque los mayores aumentos se dieron en los primeros años y pueden atribuirse a una recuperación, los precios superaron en el 2006 los valores promedio de la decada del ‘90, que ya de por sí puede considerarse sobrevaluada (por sobreapreciación monetaria). Ahora superaron en 50% esos valores.

¿Es sostenible aumentos de 15% anual en dólares? Como referencia, en USA no llegaron a 15%, con aumentos interanuales de cerca de 10% en el techo de la burbuja (2005-2007). La inflación está disfrazando en nuestro país aumentos de precios absurdos en otras épocas.

También se puede apreciar como síntoma de aceleración la cantidad de personas que cada uno conoce que está comprando inmuebles como forma de ahorro o inversión.

Y como tercer indicativo, la tenaz ignorancia de valores históricos del mercado: mucha gente piensa que las propiedades siempre aumentan de valor. No hay que ir muy lejos en el tiempo para notar que eso está lejos de ser cierto. En 1977 los valores promedio rondaban 300 USD por m2; subieron hasta 1300 USD por m2 en 1981 para luego bajar a 400 en 1983. La desconsideración por estos factores históricos de variación es señal importante de aceleración.

Quiebre

No hay indicios de quiebre todavía. En el 2009 hubo una importante desaceleración de precios y ventas, pero este año parece recuperarse. Sin embargo, tomaría con cuidado inversión en inmuebles, ya que en un mercado tan acelerado, muchos factores externos pueden precipitar la caída. Algunos factores a tener en cuenta:

Aceleración inflacionaria: Con la inflación actual en más de 25% anual, la estabilidad económica del país es difícil. Históricamente inflación mayor al 10% y deuda externa total mayor a 50% (66% actualmente para Argentina), son un buen pronosticador de crisis. Aunque la situación actual del país es muy particular para hacer comparaciones, no es bueno ignorar tan fuerte correlación histórica.

Factores externos de demanda: gran parte de la bonanza económica argentina de los últimos 8 años proviene de un crecimiento en el consumo de bienes primarios por parte de China e India, principalmente soja. Teniendo en cuenta la incidencia de esto en el mercado inmobiliario, cualquier retracción en esta demanda puede ser detonante importante para el mercado inmobiliario.

Agotamiento: George Soros describe la etapa de quiebre de una burbuja como un sinceramiento. Los precios se alejan tanto de lo que es fundamentalmente razonable, que poco a poco la gente empieza a desconfiar.

Bajo esta perspectiva, es mi opinión que el sinceramiento hace rato que paso su momento. Cualquier comparativa con valor intrínseco del mercado inmobiliario argentino es alarmante: comparar precios promedios con ingresos, precios de  alquiler o con otros mercados inmobiliarios nos da valores ridículos. Esto me lleva a reforzar la idea de que gran parte de este crecimiento de precios se debe a falsas espectativas de conservación de valor y a especulación. Ambos factores que tenderían a exagerar el quiebre cuando el sinceramiento finalmente llegue.

Referencias:

Nouriel Roubini: Crisis Economics: A Crash Course in the Future of Finance

George Soros:

The Crash of 2008 and What it Means: The New Paradigm for Financial Markets

The Crisis of Global Capitalism: Open Society Endangered

http://dealbook.blogs.nytimes.com/2010/06/10/the-full-soros-speech-on-act-ii-of-the-crisis/

John Maynard Keynes: The General Theory of Employment, Interest and Money

Reporte Inmobiliario: http://www.reporteinmobiliario.com/